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房屋买卖合同只有部分业主的签字,合同是否有效?_社

发布日期:2020-06-04 00:49   来源:未知   阅读:

原标题:房屋买卖合同只有部分业主的签字,合同是否有效?

- 案例-

原告王某与被告邵某(被告梁某前妻)经重庆XX有限公司居间就位于XX路X号X幢X-X号房屋(房屋登记在被告梁某、案外人乔某名下)签订《房屋买卖(居间)合同》,约定房价款62万元,定金2万元,一方违反约定导致合同无法继续履行时,均视为严重违约,由违约方向守约方支付房屋成交价20%的违约金。合同签订后,王某支付定金2万元。后二被告因房价急剧上涨,以共有人乔某不同意出售房屋为由拒绝履行合同。王某现向法院起诉请求判决:(一)解除原、被告及案外人重庆XX有限公司于2016年11月9日签订的《房屋买卖(居间)合同》中原被告双方的房屋买卖合同关系;(二)二被告连带返还定金2万元;(三)二被告连带支付违约金124000元。

梁某辩称,案涉房屋由梁某与乔某按份共有。其与被告邵某于2015年9月17日登记离婚,离婚时约定案涉房屋归梁某所有。王某在明知案涉房屋的产权情况,但在未征得共有人同意情况下,与邵某签订合同,构成恶意串通,王某与邵某签订的合同系无效合同,没有解除的基础。且梁某并未收取王某的定金,无返还责任,应由邵某返还。梁某未委托他人出卖自己与乔某的房屋,与王某不存在合同关系,对他人冒签的合同不应承担违约责任。

经法院判决:邵某的行为构成无权代理,对梁某不产生法律效力,原告王某与梁某的房屋买卖合同关系不成立。邵某作为无权代理人,并不是房屋买卖合同关系的主体,其与原告也不存在房屋买卖合同关系。邵某不是案涉房屋产权人,在未取得共有产权人委托的情况下,以部分产权人名义将房屋出售他人,存在主要过错,应对其行为承担相应责任。原告应当知道邵某无权代理,且未与全部产权人达成买卖合意,也存在一定过错。邵某收取了原告购房定金2万元,但因产权人不同意履行合同,邵某应当向原告退还定金,并参照房屋买卖合同的约定向原告承担违约金责任。对于违约金金额,综合本案交易实际情况、损失大小、房地产市场行情、双方主观过错程度等因素,根据公平原则,本案酌情调整违约金金额为6万元。

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- 律师建议-

1、建议买方在签订房屋买卖合同时,注意查看交易房屋产权证书,确认卖方是否系房屋合法的产权人,房屋系其单独所有还是共有。

2、如交易房屋是由卖方与他人共有的,要注意让卖方出示其他产权人授权卖方签订房屋买卖合同的授权委托书,如没有授权委托书,也可以当场电话让其他产权人录制授权视频等,避免房屋买卖合同签订后,因其他产权人不同意出售房屋,致使合同无法继续履行,导致双方产生纠纷。

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- 法律依据 -

民法总则第一百七十一条

【无权代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿,但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

合同法第五十八条

合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

作者:卷诚法务 李 晶

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